Las lluvias intensas del último mes han vuelto a poner de manifiesto la importancia de conocer el estado de los edificios y detectar posibles deficiencias. Según datos difundidos por Europa Press el 7 de octubre de 2026, Santalucía registró más de 6.100 incidencias relacionadas con las precipitaciones durante la primera semana del mes, un 24,1 % más que en la anterior. El reciente cierre del Teatro Principal de València por problemas estructurales y de seguridad es otro ejemplo de cómo las deficiencias de un inmueble pueden adquirir especial relevancia y exigir una intervención.
En relación con los daños constructivos y las responsabilidades que pueden derivarse de ellos, el Tribunal Supremo dictó este año una sentencia que delimita varias cuestiones de especial interés. Se trata de la Sentencia 625/2026, de 21 de abril, que aborda cuándo es posible reclamar por daños aparecidos con posterioridad a un primer procedimiento judicial, cómo deben valorarse los plazos de garantía y prescripción y si la indemnización puede incluir el coste de devolver determinados elementos constructivos a su configuración original.
La resolución ofrece así una referencia relevante para analizar qué factores deben tenerse en cuenta cuando los problemas de un edificio no quedan definitivamente resueltos con una primera reclamación.
Un edificio con defectos y una segunda reclamación
El asunto se originó en el colegio Hélade, situado en Boadilla del Monte. En el edificio aparecieron problemas constructivos relacionados con los petos de cubierta, es decir, los elementos que rematan el borde de una cubierta.
Anteriormente ya se había tramitado otro procedimiento judicial que terminó con una sentencia firme que obligaba a reparar los defectos entonces examinados.
Sin embargo, posteriormente aparecieron nuevos daños en otros módulos del centro. La situación dio lugar a actuaciones municipales de emergencia y a la necesidad de ejecutar obras urgentes. Estas obras permitieron dar respuesta a la situación, pero supusieron adoptar una solución provisional que modificaba la configuración original del edificio.
La cooperativa propietaria procedió entonces a reclamar a la constructora (que recordemos, ya había sido condenada por sentencia firme) por dos conceptos: el coste de las obras urgentes realizadas y el coste de devolver determinados elementos constructivos a su configuración original.
En total, reclamó 685.215,93 euros.
Los tribunales dieron la razón a la cooperativa. Los profesionales demandados recurrieron y el asunto llegó al Tribunal Supremo, que desestimó sus recursos y confirmó la resolución recurrida.
Pero lo interesante de todo ello es la doctrina que se aplica e interpreta.
Si ya he reclamado una vez, ¿puedo volver a hacerlo?
Esta es una de las cuestiones centrales de la resolución.
Cuando un problema constructivo ya ha sido objeto de un procedimiento judicial, puede surgir la duda de si una nueva demanda quedará bloqueada por la existencia de la sentencia anterior. Aquí entran en juego dos límites procesales relacionados, aunque distintos: la cosa juzgada, regulada en el artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y la preclusión de alegaciones del artículo 400 de la misma norma.
La cosa juzgada impide, en los términos previstos legalmente, volver a plantear una controversia que ya ha sido resuelta por sentencia firme. Sin embargo, la existencia de una primera sentencia no impide automáticamente cualquier reclamación posterior relacionada con el mismo edificio o con el mismo origen constructivo. Cabe tener en cuenta también que, tal y como sucede en el presente caso, aunque la nueva demanda pueda tramitarse, también existe el “efecto positivo de la cosa juzgada”, es decir, que lo resuelto en el primer procedimiento deberá tenerse en cuenta en el segundo cuando constituya un antecedente lógico de la nueva controversia. De ahí la importancia en haber preparado ya una buena documentación técnica y clara desde el primer procedimiento.
La preclusión, por su parte, evita que una parte reserve para un segundo procedimiento hechos o fundamentos jurídicos que ya podía haber alegado en el primero para sostener la misma pretensión. Su finalidad es impedir que un mismo conflicto se fragmente injustificadamente en varios litigios.
En el caso del colegio Hélade, los profesionales demandados sostenían que la cooperativa debía haber planteado en el primer procedimiento todas las reclamaciones relacionadas con los defectos constructivos. Sin embargo, el Tribunal Supremo rechazó que la nueva reclamación quedara excluida por esa razón.
La Sala tuvo en cuenta que la primera demanda se había presentado en 2012, mientras que las obras urgentes que fundamentaban la reclamación posterior tuvieron que ejecutarse a raíz de requerimientos municipales dictados en junio de 2013. Por tanto, los hechos en los que se apoyaba esa segunda pretensión no podían haberse incluido en la demanda inicial.
El Tribunal también descartó que las nuevas patologías pudieran haberse incorporado al procedimiento anterior como hechos nuevos o mediante alegaciones complementarias. Cuando aparecieron los desprendimientos, la demanda ya había sido contestada y su inclusión habría supuesto una modificación sustancial de las pretensiones, no una simple actualización de lo que ya se estaba discutiendo.
Esto no significa que siempre sea posible presentar una segunda demanda por el mismo problema. La sentencia no elimina los límites de la cosa juzgada ni permite repetir una reclamación ya resuelta. Lo que aclara es que la preclusión no puede impedir una nueva reclamación cuando se basa en hechos que no pudieron alegarse en el procedimiento anterior.
Por eso, si después de una primera reclamación aparecen nuevos daños, no basta con comprobar que afectan al mismo edificio o que tienen relación con una misma causa constructiva. También hay que analizar cuándo se manifestaron, qué se reclamó en el primer procedimiento y si aquellos daños podían haberse incluido entonces.
Los plazos importan: garantía y prescripción no son lo mismo
Otro de los aspectos discutidos fue el transcurso del tiempo.
En los procedimientos por defectos constructivos conviene distinguir dos cuestiones que a menudo se confunden: el plazo de garantía y el plazo de prescripción de la acción.
El plazo de garantía se relaciona con el periodo durante el cual deben manifestarse los daños para que pueda operar el régimen de responsabilidad previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación. La prescripción, por su parte, afecta al tiempo disponible para ejercitar la acción correspondiente.
En este asunto, los recurrentes defendían que determinados daños se habían manifestado fuera del plazo de garantía aplicable. El Tribunal Supremo, atendiendo a las circunstancias acreditadas, consideró relevante que las patologías posteriores compartían la misma causa constructiva que los daños previamente examinados y que esa causa se había manifestado dentro del periodo de garantía pertinente.
La sentencia también analiza si los daños debían considerarse permanentes o continuados, una distinción que puede influir en el inicio del cómputo del plazo de prescripción.
De forma simplificada, un daño permanente puede aparecer en un momento determinado y mantenerse en el tiempo, aunque sus consecuencias persistan o se agraven. En los daños continuados, en cambio, la evolución del proceso dañoso puede impedir que se considere definitivamente fijado su resultado desde el primer momento.
El Tribunal concluyó que la reclamación no estaba prescrita. Para ello tuvo en cuenta las circunstancias concretas del caso, entre ellas las actuaciones de reparación y las fechas relevantes, sin necesidad de fundamentar su decisión en la interrupción extrajudicial del plazo.
En la práctica, este pronunciamiento se traduce en que no basta con contar los años desde que se construyó o entregó el edificio. Para valorar si una reclamación sigue siendo viable, hay que examinar el tipo de daño, cuándo se manifestó, cuándo pudo conocerse su alcance y qué actuaciones se produjeron después.
¿Puedo reclamar el coste de devolver el edificio a su estado original?
La reclamación no se limitaba al coste de las obras urgentes. La cooperativa también solicitaba que se le abonara el coste de reponer determinados elementos a su configuración original.
Los recurrentes discutieron esta partida porque las obras de emergencia habían permitido solucionar la situación inmediata. A su juicio, reclamar además el coste de recuperar la configuración anterior suponía obtener una compensación injustificada.
El Tribunal Supremo rechazó este argumento en las circunstancias del caso.
La resolución considera que el concepto de daños materiales contemplado en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación puede comprender el coste de reposición de los elementos afectados por las patologías constructivas. Por tanto, el hecho de que una actuación urgente haya resuelto el problema inmediato no excluye necesariamente que pueda reclamarse también el coste de recuperar la configuración original.
La idea de fondo es que la reparación no tiene por qué agotarse siempre en eliminar el peligro o conseguir que el elemento vuelva a cumplir una función básica. Si la solución urgente ha alterado la configuración del edificio, el coste de reponer los elementos afectados puede formar parte del daño material indemnizable.
Esto no significa que cualquier modificación de un edificio deba pagarse automáticamente ni que toda pretensión de recuperar su estado anterior vaya a prosperar. Será necesario justificar el daño, la intervención realizada y el coste cuya indemnización se solicita.
En conclusión,
La resolución ofrece varias pautas que conviene tener presentes:
En definitiva, la sentencia del Tribunal Supremo no establece que todas las reclamaciones por defectos constructivos deban resolverse de la misma manera. Su importancia reside en que muestra cómo deben analizarse conjuntamente la causa de los daños, su aparición a lo largo del tiempo, los efectos de una sentencia anterior y el alcance de la reparación solicitada.